На сьогоднішній день часто зустрічаються пропозиції придбати житло із хорошою знижкою, як правило таке житло є проблемним – перебуває в іпотеці. Ситуації бувають різні, із різними деталями, обставинами, тощо. У цій статті ми розглянемо такі ситуації.
Перед тим як перейти до розгляду, домовимось про дві умови. По перше: під поняттям «житло» ми розуміємо квартиру або будинок (особняк, домоволодіння) і не розглядаємо їх часток (1/2 квартири, ? квартири, 1/3 будинку, тощо). По друге: покупець у нас буде фізична особа, резидент України, не іпотекодержатель.

Житло, що перебуває в іпотеці може бути реалізовано з метою задоволення прав та інтересів кредитора (іпотекодержателя). Передача житла в іпотеку та реалізація іпотечного житла врегульована спеціальним законом України «Про іпотеку», окремі правові норми містяться у Цивільному кодексі України та у законі України «Про заставу».
Закон «Про іпотеку» містить розділ №5 «задоволення вимог іпотекодержавтеля за рахунок предмета іпотеки» саме в ньому розписано процедуру реалізації предмету іпотеки.
Умовно можна поділити способи реалізації іпотечного житла на два види: судовий та позасудовий. У першому випадку продаж житла здійснюється на підставі рішення суду, в другому випадку на підставі договору.

Позасудовий спосіб реалізації іпотечного житла, описаний у ст.. 36 -38 закону Про іпотеку. Відповідно до вимог закону, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
У договорі про позасудовий спосіб реалізації іпотечного житла, кредитор може передбачити або (1) передачу іпотекодержателю права власності на іпотечне житло в рахунок виконання основного зобов`язання (з метою подальшої реалізації такого житла на практиці зустрічається дуже рідко), або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати іпотечне житло будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (на практиці буває рідко).
Перший варіант ми не розглядаємо, бо як домовились на початку статті розглядаємо лише, що покупець фізична особа, не іпотекодержатель.
У другому варіанті, який на практиці буває рідко, через недосконалість законодавства процедуру передбачена законом є такою.
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Ризиком на цьому етапі є: що саме повинно бути зазначено у письмовому повідомленні про продаж іпотечного житла, яким доказом підтвердити факт надсилання саме цього повідомлення (на практиці опис цінного листа, але що робити якщо лист повернувся ?), якщо іпотека не перша, а наступна по черзі, то тут взагалі не врегульовано законом.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Ризиком на цьому етапі є: що саме повинно бути зазначено у письмовому повідомленні про бажання придбати іпотечне житло (адже якщо таке повідомлення буде не належне по змісту, то провадець заявить, що він не взяв до уваги ваше повідомлення), чи можливо тут застосувати за аналогією цивільний кодекс про оферту та акцепт?, законодавство не регулює чітко ухилення або не вчинення інших дій до укладення договору (якщо продавець пропонує в певного нотаріуса на певну дату укласти договір, а покупець приходить із документами готовий підписати, але сторони не можуть дійти згоди хто повинен оплатити послуги нотаріуса, то чи є це ухилення ?, тощо)
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Ризиком на цьому етапі є: фактично на момент укладення іпотечного договору, сторони узгоджують вартість предмету іпотеки (іпотечного житла), а тому є згода сторін про ціну продажу (позиція ВСУ у листі від 2010р. про узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, які виникають з кредитних правовідносин (2009 - 2010 роки), якщо одна із сторін заперечує, то як здійснити заперечення про ціну продажу, хто має оплатити послуги оцінщика, чи можливо оспорити оцінку оцінщика?.
Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Ризиком на цьому етапі є: правовстановлюючі документи (свідоцтво про право власності на іпотечне житло), попередній власник володіє (зберігає) в себе правовстановлюючі документи на іпотечне житло та звичайно не хоче віддати такі документи новому власнику; за загальним правилом такі документи «не зашкодять» новому власнику, але якщо буде недобросовісний нотаріус, працівник ЖЕКу, працівник кредитної установи, то на такі документи попередній власник може повторно продати майно іншій особі, прописати когось у квартиру, взяти кредит під заставу майна, тощо; тому в такій ситуації рекомендуємо після реєстрації майна на нового власника повідомити ЖЕК про нового власника, подати оголошення, що попередні документи не чинні; у чинному законодавстві не має механізму «ліквідації» попередніх правовстановлюючих документів на іпотечне житло; наявність прописаних осіб, особливо не повнолітніх, малолітніх (дітей), яких важко або не можливо виписати із житла.

Судовий спосіб (прилюдні торги).
Після того як винесено судове рішення про стягнення боргу або стягнення на іпотечне житло, державна виконавча служба (надалі -ДВС) за заявою стягувача (як правило банку) відкриває виконавче провадження. Після з’ясування обставин, щодо наявності коштів у боржника (яких як правило не вистачає) ДВС описує нерухоме майно та накладає на нього арешт (заборону відчужувати). ДВС призначає експерта, який здійснює незалежну оцінку майна і вказує її у своєму акті, який у свою чергу експерт надає акт ДВС. Проведення прилюдних торгів здійснює третя особа, яка виграла тендер у ДВС на проведення прилюдних торгів.
Фактично з цього моменту розпочинається процедура прилюдних торгів (реалізація іпотечного житла). Процедура розпочинається розміщенням оголошення про прилюдні торги у двох друкованих газетах та у мережі Інтернет на сайті - https://trade.informjust.ua.
Правове регулювання проведення прилюдних торгів є заплутаним та неоднозначним. Під час проведення прилюдних торгів та оформлення документів на право власності на об’єкт, що був придбаний необхідно враховувати такі основні нормативні акти:
- Цивільний кодекс України,
- Земельний кодекс України, (якщо придбавається земельна ділянка або будинок/ приміщення із землею)
- Закон «Про виконавче провадження»,
- Закон «Про іпотеку»,
- Закон «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,
- Закон «Про нотаріат»,
- Наказ Мінюсту від 27.10.1999р. №68/5 (про проведення прилюдних торгів),
- Наказ Мінюсту від 07.02.2002р. №7/5 (про порядок реєстрацію права власності),
- Наказ Мінюсту від 22.02.2012р. №296/5 (про порядок вчинення нотаріальних дій),
даний перелік не є виключний, оскільки в кожній індивідуальній ситуації може змінюватись, доповнюватись правове регулювання.
Проаналізуємо правові ризики покупця іпотечного житла через прилюдні торги. Чому це важливо? Наявність хоча б одного ризику для покупця, буде мати наслідком можливість визнання через суд недійсними торгів та повернення боржнику майна. Закон передбачає в такому випадку реституцію (повернення покупцю коштів), але повернути кошти від банку?
- Чи надсилав банк боржнику/іпотекодавцю вимогу про усунення порушення кредитного договору?
- Чи дотримано у рішенні суду про здійсненні стягнення на майно вимог щодо: загального розміру вимог та всі його складові, опис нерухомого майна, спосіб реалізації майна, початкову ціну для проведення прилюдних торгів?
- Чи вирішено питання виселення жильців із приміщення в разі такої необхідності?
- Чи надсилась вимога жильцям про добровільне виселення із приміщення?
- Чи не було укладено договір найму на приміщення/землю до або підчас дії іпотечного договору із згоди/завідома іпотекодержателя?
- Чи дотримано вимог щодо публікації оголошення, строку їх розміщення та наявності всіх необхідних вимог в оголошенні?
- Чи зареєстровано всіх осіб, що сплатили гарантійний внесок та подали заяви про реєстрацію учасником прилюдних торгів?
- Чи дотримано всіх умов під час заповнення протоколу про результат торгів?
- Чи надсилався протокол про результати торгів ДВС, іпотекодавцю та іпотекодержателю?
- Чи в акті, що складає ДВС дотримано всіх істотних умов?
- Чи належним чином затверджено акт складений у ДВС?
- Чи дотримався нотаріус необхідних умов під час видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів?
- Якщо прилюдні торги проводились вдруге або втретє, то чи дотримано процедури зменшення ціни, розміру зменшення ціни, строків проведення повторних прилюдних торгів?
Однозначна позитивна відповідь із документами, які підтверджують цю відповідь дають правові підстави для зведення до мінімуму визнання прилюдних торгів недійсними.
Ще один важливий момент, законодавство що регулює, цю процедуру за останніх чотири роки багато разів змінювалось, тому в кожному випадку необхідно це враховувати та вразі колізій між правовими нормами визначатись, яка із правових норм підлягає для застосування.
Інколи буває ситуація, що ні банк, ні ДВС не мають оригіналів правовстановлюючих документів, вони є у боржника. Боржник звичайно не хоче віддати такі документи новому власнику. За загальним правилом такі документи «не зашкодять» новому власнику, але якщо буде недобросовісний нотаріус, працівник ЖЕКу, працівник кредитної установи, то на такі документи попередній власник може повторно продати майно іншій особі, прописати когось у квартиру, взяти кредит під заставу майна, тощо. Тому в такій ситуації рекомендуємо після реєстрації майна на нового власника повідомити ЖЕК про нового власника, подати оголошення, що попередні документи не чинні. У чинному законодавстві не має механізму «ліквідації» попередніх правовстановлюючих документів на іпотечне житло.
Висновки. Перед тим як придбавати іпотечне житло варто вивчити детально наявність або відсутність правових ризиків, що підтверджені/спростовані належними доказами щоб пізніше не отримати негативних наслідків від не продуманих правових ситуацій; варто брати активну участь у прилюдних торгах, щоб всі документи (акт, протокол, тощо) були належно і вчасно оформлені, щоб усунути ризик визнання недійсним результату прилюдних торгів.