06.09.2012

Прилюдні торги: акція чи розіграш ?

Від початку фінансової кризи 2008 року минуло 4 роки. Вже пройшов період кредитних спорів і настав період виконання рішення судів – тобто стягнення боргу із позичальника банком. Оскільки більшість позичальників не мають коштів для погашення боргу, то банки та державна виконавча служба в порядку передбаченим законом здійснюють стягнення на майно боржника в тому числі і на майно, що передано в іпотеку.
В цій статті ми поговоримо про придбання нерухомого майна через прилюдні торги. Після того як винесено рішення про стягнення боргу, державна виконавча служба (надалі -ДВС) за заявою стягувача (як правило банку) відкриває виконавче провадження. Після з’ясування обставин, щодо наявності коштів у боржника (яких як правила не вистачає) ДВС опису нерухоме майно та накладає на нього арешт (заборону відчужувати). ДВС призначає експерта, який здійснює незалежну оцінку майна і вказує її у своєму акті, який у свою чергу експерт надає акт ДВС. Проведення прилюдних торгів здійснює третя особа, яка виграла тендер у ДВС на проведення прилюдних торгів.
Фактично з цього моменту розпочинається процедура прилюдних торгів. Процедура розпочинається розміщенням оголошення про прилюдні торги у двох друкованих газетах та у мережі Інтернет на сайті – https://trade.informjust.ua.

Правове регулювання проведення прилюдних торгів є заплутаним та неоднозначним. Під час проведення прилюдних торгів та оформлення документів на право власності на об’єкт, що був придбаний необхідно враховувати такі основні нормативні акти:
– Цивільний кодекс України,
– Земельний кодекс України, (якщо придбавається земельна ділянка або будинок/ приміщення із землею)
– Господарський кодекс України, (якщо придбаває об’єкт юридична особа),
– Закон «Про виконавче провадження»,
– Закон «Про іпотеку»,
– Закон «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,
– Закон «Про нотаріат»,
– Наказ Мінюсту від 27.10.1999р. №68/5 (про проведення прилюдних торгів),
– Наказ Мінюсту від 07.02.2002р. №7/5 (про порядок реєстрацію права власності),
– Наказ Мінюсту від 22.02.2012р. №296/5 (про порядок вчинення нотаріальних дій),
даний перелік не є виключний, оскільки в кожній індивідуальній ситуації може змінюватись, доповнюватись правове регулювання.

Проаналізуємо правові ризики покупця об’єкту через прилюдні торги. Чому це важливо? Наявність хоча б одного ризику для покупця, буде мати наслідком можливість визнання через суд недійсними прилюдних торгів та повернення боржнику майна. Закон передбачає в такому випадку реституцію (повернення покупцю коштів), але повернути кошти від банку?

– Чи надсилав банк боржнику/іпотекодавцю вимогу про усунення порушення кредитного договору?
– Чи дотримано у рішенні суду про здійсненні стягнення на майно вимог щодо: загального розміру вимог та всі його складові, опис нерухомого майна, спосіб реалізації майна, початкову ціну для проведення прилюдних торгів?
– Чи вирішено питання виселення жильців із приміщення в разі такої необхідності?
– Чи надсилась вимога жильцям про добровільне виселення із приміщення?
– Чи не було укладено договір найму на приміщення/землю до або підчас дії іпотечного договору із згоди/завідома іпотекодержателя?
– Чи дотримано вимог щодо публікації оголошення, строку їх розміщення та наявності всіх необхідних вимог в оголошенні?
– Чи зареєстровано всіх осіб, що сплатили гарантійний внесок та подали заяви про реєстрацію учасником прилюдних торгів?
– Чи дотримано всіх умов під час заповнення протоколу про результат торгів?
– Чи надсилався протокол про результати торгів ДВС, іпотекодавцю та іпотекодержателю?
– Чи в акті, що складає ДВС дотримано всіх істотних умов?
– Чи належним чином затверджено акт складений у ДВС?
– Чи дотримався нотаріус необхідних умов під час видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів?
– Якщо прилюдні торги проводились вдруге або втретє, то чи дотримано процедури зменшення ціни, розміру зменшення ціни, строків проведення повторних прилюдних торгів?

Однозначна позитивна відповідь із документами, які підтверджують цю відповідь дають правові підстави для зведення до мінімуму визнання прилюдних торгів недійсними.

Ще один важливий момент, законодавство що регулює, цю процедуру за останніх чотири роки багато разів змінювалось, тому в кожному випадку необхідно це враховувати та вразі колізій між правовими нормами визначатись, яка із правових норм підлягає для застосування.
Інколи буває ситуація, що ні банк, ні ДВС не мають оригіналів правовстановлюючих документів, вони є у боржника. Боржник звичайно не хоче віддати такі документи новому власнику. За загальним правилом такі документи «не зашкодять» новому власнику, але якщо буде недобросовісний нотаріус, працівник ЖЕКу, працівник кредитної установи, то на такі документи попередній власник може повторно продати майно іншій особі, прописати когось у квартиру, взяти кредит під заставу майна, тощо. Тому в такій ситуації рекомендуємо після реєстрації майна на нового власника повідомити ЖЕК про нового власника, подати оголошення, що попередні документи не чинні.
Перед тим як брати участь у прилюдних торгах вивчіть детально наявність або відсутність правових ризиків, щоб пізніше не отримати негативних наслідків від не продуманих правових ситуацій.

Перша публікація статті у Бюлетні Юриста Компанії “Мережа” від 05.09.2012р. http://intermerega.net

Іннші статті на тему нерухомості: тут, тут

Ключові слова: , , , ,