28.03.2012

Захист прав учасників новобудов

Регулювання відносин будівництва передбачено у Цивільному кодексі України, саме він регулює відносини будівельного підряду. Проте коли йде мова про будівництво багатоквартирного будинку, то із сторони замовника можуть виступати декілька або декілька десятків осіб. Для кращого захисту прав та законних інтересів замовників будівництва було прийнято закон Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю №978.
За цим законом саме управитель фонду будівництва будинку (далі -ФФБ), повинен був організовувати і контролювати забудовника. У випадку затримки будівництва більше ніж на 90 днів, управитель вправі розірвати договір будівельного підряду і підписати даний договір із новим забудовником. Проте на практиці так бувало рідко, тому і виникали житлові афери.
Після початку фінансової кризи, значна кількість осіб що брала участь у ФФБ, розривали договори і забирала свої кошти, навіть за наявності умов, що за таке розірвання договору треба оплатити штраф 5-10% від суми.
Проте вже у грудні 2008 року було прийнято закон Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва №800. Відповідно до ст.. 3 цього закону, забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється. Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.
Така правова норма перешкоджала захисту інтересів осіб, які брали участь у ФФБ. На практиці суди відмовляли стягувати із забудовників, управителів кошти вкладені у будівництво будинку.
Ситуація кардинально змінилась після 13.03.2012 року коли Конституційний суд України своїм рішенням визнав не конституційним частину 4 ст. 3 закону №800. Крім цього КСУ наголосив, що дана правова норма не має зворотної дії в часі.
Відтак, вона поширювалась на договори укладені після набрання законом №800 сили та до 13.03.2012р.
Дане рішення КСУ є ново виявленою обставиною для справ, що розглядались судами, а тому особи, які мали такі справи у судах можуть суд просити переглянути своє рішення.

Ключові слова: , ,