01.03.2012

Іпотека – договір іпотеки

З розвитком кредитних відносин, отримала розвиток і іпотека. Майже кожний кредит на придбання житла або нерухомості укладався на пару із договором іпотеки.
Іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;
Майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов`язання іншої особи-боржника;
Іпотекодержатель – кредитор за основним зобов`язанням;
Боржник – іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання;
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.
Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, зокрема: приміщення (жиле або нежиле), будинок, споруда, земельна ділянка, незавершене будівництво.
Іпотечний договір (договір іпотеки) укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:

для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;

для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:

для громадян України – прізвище, ім`я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов`язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім`я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов`язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бутивизнаний недійсним на підставі рішення суду.

Іпотечний договір може містити інші положення (ці положення не є істотними умовами договору), зокрема:
– визначення вартості предмета іпотеки,
– посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки,
– відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки,
– визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню.
Будь-яке збільшення основного зобов`язання або процентів за основним зобов`язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
-передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому законом;
– право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом.
Процедура оформлення та виконання умов договору іпотеки (іпотечного договору) є складною, а тому потребує спеціальних знань. Рекомендую залучати юриста при укладенні договору іпотеки, при його виконанні, чи виникненні будь яких спорів, суперечок по цьому договору.

Ключові слова: , , , , , , , , ,