14.04.2015

Ціна проти ризику: хто переможе ?

info

У 2014 році розпочався та 2015 році продовжується будівельний бум у місті Львові та його околицях (Брюховичі, Винники, Зимна вода, та інші ). На ринку забудовників присутні і відомі львівські забудовники і новачки, а також є забудовники із інших регіонів.

Рієлтори стверджують, що вторинний ринок завмер, а от первинний ринок (новобудови) навпаки показує підвищений інтерес у покупців квартир.

На ринку новобудов бачимо ціни у із прив’язкою до валюти, і без прив’язки; в гривнях, та із розстрочкою платежів. Навіть попереднє ознайомлення із ринком показує, високу конкуренцію забудовників.

В час не стабільності багато людей вирішують вкласти свої заощадження у квадратні метри.

Вибір квартири, будинку та забудовника кожен покупець робить по своєму: хтось довіряє репутації забудовника, хтось звертається до юристів для перевірки документів, хтось керуються ціною, інтуїцією, тощо.
Поговоримо про тих, хто звертається до юристів, щоб перевірити документи.

На практиці покупець просить перевірити договір про придбання квартири у новобудові (у різних випадках по різному він зветься). В таких випадках я пояснюю, що придбання квартири у новобудові подібне айсбергу (менша частина над водою, а більша під водою), і це що над водою і є договір, який мені приносить клієнт. Як правило такі договори складені із дотриманням вимог законодавства та майже не порушують прав покупця, хоча і не містять юридичних механізмів захисту його прав.

Для того щоб впевнитись, що придбання квартири у новобудові безпечне, потрібно перевірити нижню частину айсбергу (документи на землю, документи на будівництво, перевірити, що не має рішень судів про скасування вище вказаних документів і багато інших важливих деталей). Проте для такого детального юридичного аналізу необхідно час, кошти і бажання клієнта (покупця).

З тих часів як відбулась будівельна афера у м. Київ (Еліта – Центр) Верховною радою України було прийнято спеціальний закон щодо фінансування новобудів, з метою максимального захисту прав покупців квартир у новобудах. Цей закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 2003 року.

Проте забудовники не часто використовують цей закон і схему описану в ньому для фінансування будівництва нового житла, в основному через високе податкове навантаження.

На практиці забудовники використовують такі схеми будівництва:
житлового – будівельні кооперативи, випуск цільових облігацій, попередній договір придбання квартири із потребою у майбутньому укласти договір купівлі квартири,
придбання цінних паперів через Пайовий венчурний інвестиційний фонд, яким керує Компанія з управління активами,
часткового ФФБ (частина коштів йде через ФФБ (передбачений вищевказаним законом), а частина коштів йде на рахунок приватного підприємця), пайові внески (ця схема зустрічається рідко, фактично відмирає).

При купівлі квартири через вище перелічені схеми, необхідно покупцю розуміти правову сутність правовідносин, права та обов’язки сторін, ризики, правові механізми захисту прав покупця, вірогідність повернення вкладених коштів, тощо.

За останній час у моїй практиці зустрічаються випадки, коли присутні юридичні ризики для придбання квартири у новобудові.

В першому випадку, через несанкціоновані зміни до проекту будівництва (забудовник добудував додаткові поверхи), затримується введення будинку в експлуатацію більше ніж на 5 місяців, і є всі підстави вважати, що даний будинок стане довгобудом. Договір про придбання квартири підписаний у такій редакції, що правових механізмів захисту прав покупця квартири та способу повернути коштів не має.

В другому випадку, здійснюється будівництво багато квартирного житлового будинку на земельній ділянці, яка була надана для будівництва спортивного, готельного та торгового комплексу. В цьому випадку, всі дозвільні документи на будівництво в порядку, і навіть документи на землю надані забудовником, проте подальше вивчення документів та збір додаткових документів показав, що земельна ділянка має не те цільове призначення, для якого її використовують.

В третьому випадку, забудовник надав всі необхідні документи на землю, на будівництво, договори для придбання квартири та договори із підрядниками (ці хто безпосередньо будує будинок). На перший погляд все було добре. Проте збір додаткових відомостей показав, що існує судове рішення, що набрало законної сили, яким було скасовано рішення органу місцевого самоврядування, котрим надано земельну ділянку для забудови. Нажаль, в цьому випадку також існує юридичний ризик, який перешкоджає придбавати квартиру у цьому будинку.

В кожному разі, коли мене клієнт запитує, що він може втратити, якщо все таки ризикне та придбає квартиру?. Я як правило відповідаю, будьте готові, по прощатись із грошима і ніколи або не відомо за який час отримаєте квартиру, але на 99% гарантую, що строки за декларовані забудовником не будуть дотримані.

Прогнозую, що на осінь 2015 року у Львові буде близько 2 – 3 довгобуди, а на початок 2016 року їх кількість становитиме близько 10.

Шанси отримати квартиру, повернути вкладені кошти або вирішити частково позитивно цю проблему в кожному випадку, будуть оцінюватись індивідуально.

Ключові слова: , , , ,