08.01.2015

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

Ще у 2013 році, коли лише у Податковий кодекс України було запроваджено інноваційний податок на нерухоме майно, наше ЮБ опублікувало статтю на цю тему.

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

Ще у 2013 році, коли лише у Податковий кодекс України було запроваджено інноваційний податок на нерухоме майно, наше ЮБ опублікувало статтю на цю тему.

Проте у 2015 році, було викладено податок на нерухоме майно у новій редакції, а тому є об’єктивна потреба розглянути нове правове регулювання цього виду податку, виявити які є спірні, не врегульовані моменти, виявити ризикові моменти для платників податку, знайти можливості оптимізувати оплату цього податку.

Платники податку

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

На перший погляд все зрозуміло хто є платником податку на нерухоме майно (далі – ПН) – це фізичні та юридичні особи власники нерухомого житлового майна в тому числі нерезиденти. Проте є момент, який не чітко прописано, а саме: якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом (п.п. «б» п. 266.1.2. ст.. 266 ПКУ)  Зрозуміло, що якщо самі власники не визначились із оплатою ПН, то суд має право вирішити цей спір, але якщо власники нерухомого майна визначились, то невідомо яким документом має фіксуватись їх згода. Адже у цьому документі буде необхідно зазначити в яких частках (пропорціях) оплачує кожний власник ПН та порядок компенсації або передачі коштів особі, котра визначена платником ПН. Зрештою і необхідно особі, що визначена платником ПН доказати податковому органу, що саме вона є платником податку. Якщо співвласники фізичні особи, то довіреність (доручення) на представлення інтересів засвідчується нотаріусом. Але якщо власники виявлять бажання укласти договір доручення, то закон не передбачає нотаріального посвідчення, але чи податковий орган прийме такий договір? Зрештою закон не говорить, що згода має бути письмовою. Можливо отримавши повідомлення про оплату ПН, власники усно домовляться про визначення хто йде у банк платити податок і передають йому кошти пропорційно своїх часток.

Визначення платників податку в разі перебування об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб:

а) якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку;

б) якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;

в) якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.

У ст.. 368 Цивільного кодексу України вказано, що Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. На практиці буває. Що подружжя придбало квартиру (будинок), але власником записано лише одне із подружжя (чоловік або дружина). У випадку, якщо квартира або будинок будуть мати «лишні» квадратні метри, то варто здійснити поділ спільної сумісної власності, і тоді можливо, ви не будете мати «лишніх» квадратних метрів, за які треба платити податок. (у порядку ст. 372 ЦКУ, здійснити поділ можна за згодою власників та оформити договір у нотаріуса)

Проте в такій ситуації варто вивчити детально всі обставини справи, визначити із вартістю таких дій та приймати відповідне рішення.

 

Об’єкт оподаткування

Об’єктом оподаткування є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.

Не є об’єктом оподаткування:

а) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);

б) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) гуртожитки;

ґ) житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради;

д) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

е) об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

є) будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;

ж) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності;

з) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств.

На відміну від 2013 року, є об’єктом оподаткування садовий, дачний будинок. У пп. «ґ» п.266.2.2. вказується, що житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради не є об’єктом оподаткування. Проте виникає проблема, як бути із житловою нерухомістю, яка визнана непридатною для проживання, але в ній надалі проживають люди (таких об’єктів є багато); чи не будуть такі об’єкти житлової нерухомості податкові органи визнати придатними для життя і оподатковувати, чи не буде призупинено видача рішень щодо визнання об’єктів житлової нерухомості не придатними для проживання? На ці та інші питання відповідь надасть час та суд.

 

База оподаткування

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Пільги із сплати податку

База оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи платника податку, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 кв. метрів;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – на 180 кв. метрів.

Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік).

Сільські, селищні, міські ради можуть збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування встановлена цим підпунктом.

Сільські, селищні, міські ради встановлюють пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані у встановленому законом порядку, та використовуються для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями). Пільги з податку, що сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової нерухомості для фізичних осіб визначаються виходячи з їх майнового стану та рівня доходів.

Тобто, орган місцевого самоврядування може надати пільги із врахування майнового стану та рівні доходів, але не до кінця зрозуміло (чи можна надати пільгу виходячи суто із рівня доходу, умовно для пенсіонерів, для осіб чий сімейний дохід не перевищує подвійної мінімальної зарплати, тощо ) чи має бути вказано обов’язково майновий стан (і що конкретно під цим розуміти, площу нерухомості, чи і інше майно ?)

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються на:

об’єкт/об’єкти оподаткування, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування;

Не зрозуміло, чому саме «п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування» ? Адже податковий кодекс надає 60 або 120 або 180 кв.м. Орган місцевого самоврядування має право збільшити ці показники умовно до 300 або 600 або 900 кв.м., тоді платник податку що має будинок 3 000 кв.м. не буде мати пільг. Дивно, чому не прив’язати відсутність пільг до розміру пільг визначених  у податковому кодексі?

об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів нежитлової нерухомості, встановлюються в залежності від майна, яке є об’єктом оподаткування.

Органи місцевого самоврядування до 1 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості відомості стосовно пільг, наданих ними відповідно до абзацу першого та другого цього підпункту.

 

Ставка податку

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради в залежності від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 2 відсотків розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування. Станом на день написання цієї статті за 1 кв.м. 2% (1218 грн * 2%= 24 грн. 36 коп.), тобто за 2015 рік податок за кожний «лишній» метр квадратний становитиме максимум 24 грн. 36 коп..

Це коротке речення викликає більше питань, а ніж дає відповідей. Зрозуміло, що орган місцевого самоврядування може визначити ставки податку виходячи із типу об’єкту нерухомості та зональності, але ж в Конституції України написано, що всі люди рівні, а тому чому житель міста Львова умовно Франківського району має платити більший (або менший) податок, а ніж житель Сихівського району ??? Або чому власник квартири у будинку побудованому у часи УРСР (хрущівки, чешки тощо) має платити більший (або менший ) податок, а ніж власник квартири у будинку що побудований після 2000 р. (новобудови) ???

Існує ризик, що такі рішення можуть викликати різні наслідки в т.ч. позови до суду, соціальні виступи (майдани), тощо.

 

Податковий період

Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року.

Порядок обчислення суми податку

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості у такому порядку:

а) за наявності у власності платника податку одного об’єкта житлової нерухомості, в тому числі його частки, податок обчислюється, виходячи з бази оподаткування, зменшеної відповідно до підпунктів “а” або “б” підпункту 266.4.1 пункту 266.4  статті 266 ПКУ, та пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об’єктів (у разі її встановлення) та відповідної ставки податку;

б) за наявності у власності платника податку більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу, в тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів зменшеної відповідно до підпунктів “а” або “б” підпункту 266.4.1 пункту 266.4  статті 266 ПКУ та пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об’єктів (у разі її встановлення), та відповідної ставки податку;

в) за наявності у власності платника податку об’єктів житлової нерухомості різних видів, у тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної відповідно до підпункту “в” підпункту 266.4.1 пункту 266.4  статті 266 ПКУ та пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об’єктів (у разі її встановлення), та відповідної ставки податку;

г) сума податку, обчислена з урахуванням підпунктів 2 і 3 цього підпункту, розподіляється контролюючим органом пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об’єктів житлової нерухомості.

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості та відповідної ставки податку.

Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку, обчисленого згідно з підпунктом 266.7.1 пункту 266.7 статті 266 ПКУ, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). В даному випадку за 2015 роком, тобто до 01.07.2016 року отримаємо ППР (Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку).

Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

Не зрозуміло, якщо право власності набуто умовно у червні місяці, то податок становитиме % від загальної кількості місяців у році, чи строк сплати буде рахуватись не за календарним роком, а із дати виникнення права власності. Закон не врегулював ці моменти

Контролюючі органи за місцем проживання (реєстрації) платників податку в десятиденний строк інформують відповідні контролюючі органи за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості про надіслані (вручені) платнику податку податкові повідомлення-рішення про сплату податку у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну податкову і митну політику.

Нарахування податку та надсилання (вручення) податкових повідомлень-рішень про сплату податку фізичним особам – нерезидентам здійснюють контролюючі органи за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності таких нерезидентів.

Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо:

об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;

розміру загальної площі об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;

права на користування пільгою із сплати податку;

розміру ставки податку;

нарахованої суми податку.

У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).

Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно, а також органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, зобов’язані щоквартально у 15-денний строк після закінчення податкового (звітного) кварталу подавати контролюючим органам відомості, необхідні для розрахунку податку, за місцем розташування такого об’єкта нерухомого майна станом на перше число відповідного кварталу в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально.

Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості декларація юридичною особою – платником подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

Порядок обчислення сум податку в разі зміни власника об’єкта оподаткування податком

У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому виникло право власності.

Контролюючий орган надсилає податкове повідомлення-рішення новому власнику після отримання інформації про перехід права власності.

 

Порядок сплати податку

Податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу України.

Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.

Строки сплати податку

Податкове зобов’язання за звітний рік з податку сплачується:

а) фізичними особами – протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення;

б) юридичними особами – авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.

Тобто, у 2016 році до 01 липня фізична особа отримає податкове рішення про сплату податку на нерухомість, і матиме 60 днів щоб його сплатити, або підійти до податкового органу, щоб врегулювати розбіжності (описано вище).

Юридичні особи, самостійно визначають розмір податку, та платять його авансом що квартально починаючи із 2015 року.

 

08/01/2015

Автор

юрист Іван Цебак

Ключові слова: ,